住宅ローンの借り換えの手順について！時期や注意点も解説

毎月の家計の負担となっている住宅ローンの返済額を少しでも減らしたい、あるいは金利上昇のニュースを目にして将来に不安を感じておられませんか。
そのまま現在のローンを支払い続けると、数百万円単位で損をする可能性があるものの、仕組みや手続きが複雑そうでなかなか行動に移せないという方も多いはずです。
本記事では、住宅ローン借り換えの基本的な仕組みをはじめ、恩恵を最大限に受けるための最適なタイミングや費用、見落としがちなデメリットまで解説します。
ご自身の状況で借り換えをおこなうべきか悩んでいる方や、失敗せずに総返済額を減らしたいという方は、ぜひご参考になさってくださいね。

住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンを検討する際、まずは借り換えの基本的な仕組みなどを押さえることが大切です。
まずは、借り換えの実務的な流れや、金利タイプについて解説します。

仕組みと実務的な流れ

住宅ローンの借り換えとは、別の金融機関で新しいローンを組み、現在の残債を一括返済する方法です。
今の契約を見直すだけではなく、既存ローンを終わらせて新規契約へ移る点が特徴といえるでしょう。
具体的には、借り換え先で審査を受け、現在の借り入れ先へ一括返済日を伝えます。
そして、融資実行日に入金された資金で完済し、抵当権の抹消と新たな設定を進める流れです。
抵当権とは、返済中の住宅を担保として扱う権利で、登記は司法書士へ依頼するケースが一般的です。
なお、新規契約と同じ扱いになるため、登記費用や印紙税などの諸費用も、資金計画のなかで忘れず事前に見込んでおきましょう。

金利タイプの違いと影響

住宅ローンの金利タイプは、変動金利型、全期間固定金利型、固定金利期間選択型の3つが基本です。
変動金利型は、金融情勢に合わせて金利が見直されるため、当初の返済額を抑えやすい傾向があります。
一方で、全期間固定金利型は完済まで金利が変わらず、長期の返済計画を立てやすい点が魅力です。
固定金利期間選択型は、3年や10年などの固定期間が終わったあと、改めて金利タイプを選びます。
借り換えで金利が下がれば、毎月の返済額だけでなく総返済額も抑えやすくなるでしょう。
ただし、固定金利から変動金利へ変更する場合は、将来の金利上昇も考えながら無理のない計画を組むことが大切です。

必要書類と手続きの流れ

手続きを円滑に進めるには、本人確認書類や収入証明書、現在の返済予定表を早めに用意しておくと安心です。
本審査では、住民票や課税証明書にくわえ、登記事項証明書や売買契約書などを求められる場合があります。

また、団体信用生命保険の告知書では健康状態を正しく伝え、保障内容も確認しておきましょう。
団体信用生命保険とは、契約者に万一のことがあった際、保険金でローン残高を完済する保険です。
金融機関ごとに申込期限があるため、事前に確認すると融資実行日と一括返済日を合わせやすくなります。
最後に、審査通過後は現在の金融機関へ一括返済を申し入れ、新しい借り入れ先と契約して手続きを完了させます。

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借り換えを最大限活用する時期と費用

前章では、基礎知識について述べましたが、実際にお得になるのかどうかは気になるところですよね。
ここでは、借り換えを最大限活用する時期や、費用の抑え方について解説します。

総費用での利点判定

借り換えでメリットが出るかは、金利差だけでなく、ローン残高や残り期間も合わせて見ることが大切です。
一般的には、残高が1,000万円以上あり、返済期間が10年以上残っていると効果を得やすいとされています。
さらに、現在と借り換え後の金利差が年1%前後ある場合は、総返済額を抑えやすくなるでしょう。
ただし、金利差が0.5%程度でも、残高や期間によっては十分に見直す価値があります。
借り換えには事務手数料、保証料、印紙税、登記関連費用、司法書士報酬などがかかります。
そのため、減る利息から諸費用を差し引いた実際の削減額で、家計への効果を丁寧に判断しておきましょう。

最適な借り換え時期

借り換えの時期は、市場金利だけでなく、家計の収支や今後のライフイベントも合わせて考えることが大切な視点です。
たとえば、固定金利の特約期間が終わる時期は、適用金利や保障内容を見直しやすいタイミングです。
この時期に条件を比較すると、毎月の返済額を整えながら、将来の支出にも備えやすくなります。
また、教育費が増える予定がある家庭では、月々の負担を軽くする借り換えが向いているでしょう。
一方で、定年が近い場合は、返済期間の短縮や一部繰上返済を組み合わせる方法も考えられます。
そのため、金利の低さだけで決めず、ご自身の暮らしの節目に合わせて検討することが大切です。

団信充実と金融機関選び

借り換えは、団体信用生命保険の保障内容を現在の暮らしに合わせて見直す機会にもなります。
近年は、死亡や高度障害だけでなく、がん、三大疾病、八大疾病まで備えられる商品も増えています。
なお、三大疾病とはがん、急性心筋梗塞、脳卒中の3つを指し、長引く治療中の返済負担に備える保障です。
ただし、保障を手厚くすると金利が上乗せされる場合があるため、民間保険料との比較も欠かせません。
金融機関を選ぶ際は、保証料の有無や事務手数料が定率型か定額型かも確認しましょう。
さらに、電子契約に対応していれば印紙代を抑えやすく、契約時に感じやすい手続きの負担も軽くしやすいでしょう。

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借り換えのメリット・デメリット

ここまで、実践的な活用方法を解説しましたが、事前に知っておきたい注意点もおさえておきましょう。
最後に、借り換えのメリットとデメリットについて、解説します。

返済額圧縮などのメリット

借り換えのメリットは、現在より低い金利を選ぶことで、総返済額を抑えやすくなる点にあります。
たとえば、残高2,000万円、残り20年、金利年2.0%のローンでは、毎月の返済額は約10万1,100円です。
この条件で、金利年0.5%へ借り換えると、毎月の返済額は約8万7,500円まで下がります。
その結果、総返済額も約2,428万円～約2,102万円になり、単純計算で約326万円の差が生まれます。
また、毎月の返済額を維持すれば、返済期間を約17年強へ短縮することも可能です。
そのため、月々の負担を軽くするか、完済時期を早めるかを家計に合わせて選べるでしょう。

諸費用や再審査の注意点

借り換えを考える際は、金利差だけでなく、諸費用を含めた実質的な効果を確認する必要があります。
事務手数料や保証料、印紙税、登記費用、司法書士報酬などを合わせると、まとまった支出になりやすいです。
たとえば、軽減効果が約326万円でも、諸費用に80万円かかれば実質的な効果は約246万円です。
また、諸費用は住宅ローン控除の対象外になりやすく、返済期間を短くする際も注意しましょう。
新たな返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除を受けられない可能性があります。

意思決定と返済計画見直し

まずは、現在の借り入れ残高や適用金利、残り期間、団信の保障内容を正確に把握することから始めましょう。
次に、金融機関ごとの金利、手数料、保障内容を一覧にして、総返済額の差を比較します。
そのうえで、減らせる利息から諸費用を差し引き、手続きにかかる手間も含めて考えることが大切です。
経済的なメリットが見込める場合は、必要書類を早めにそろえると、借り換えの手続きが進めやすくなります。
そして、借り換え後は浮いた返済額を教育資金や老後資金に回すなど、家計全体の計画も見直しましょう。

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まとめ

住宅ローンの借り換えは、新しい金融機関でローンを組み直して残債を返済する仕組みで、金利の種類や手続きの流れを事前に把握することが大切です。
残高1,000万円以上や残り10年以上を目安にし、金利差だけでなく諸費用込みの削減額で比較し、人生の節目に合わせて時期を判断します。
総返済額の軽減や返済期間の短縮が期待できる一方で、再審査や諸費用の負担もあるため、総合的な損得を慎重に見極める必要があります。