住宅ローンの事前審査と本審査の違いは？必要書類や進め方も解説

マイホーム購入に向けて住宅ローンの申し込みを検討するなかで、事前審査と本審査の違いや進め方がわからず、お困りではありませんか。
住宅ローンを組むという大きな決断において、それぞれの審査の役割や重視されるポイントを正しく理解しておかないと、手続きが難航して理想の物件を逃してしまう恐れがあります。
本記事では、住宅ローンにおける事前審査と本審査の目的の違いをはじめ、審査をスムーズに通過するためのコツや必要書類の準備方法について解説します。
これから住宅ローンの申し込み手続きを始めようと検討されている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

事前審査と本審査はどう違う？

住宅ローンの申し込みでは、主に事前審査と本審査という2つの審査をおさえる必要があります。
まずは、各審査の目的や、手続きの全体像について解説します。

審査目的と確認する点

事前審査は購入したい物件が見えてきた段階で、借り入れできる見込みを確認する手続きです。
金融機関は、年収や勤続年数、雇用形態などをもとに、毎月の返済を無理なく続けられるかを見ます。
一方で、本審査は売買契約後におこなわれる、融資実行に向けた最終確認の場です。
この段階では返済能力だけでなく、物件の担保価値や法令への適合状況も詳しく確認されるでしょう。
また、保証会社も審査にくわわり、申告内容と公的書類にずれがないかを照らし合わせます。
そのため、事前審査の承認は購入計画を進める目安であり、融資条件が正式に決まった状態ではありません。

審査段階と必要書類

事前審査は、購入計画を具体化する段階でおこない、売買契約前に資金計画を確認するための手続きです。
必要書類は、本人確認書類や源泉徴収票の写しなど、比較的そろえやすいものが中心になります。
結果は、1日～3営業日ほどで出ることが多く、長くても1週間程度を見込むと良いでしょう。
これに対して、本審査では住民票や印鑑証明書、課税証明書などの公的書類も必要です。
さらに、不動産売買契約書や重要事項説明書、登記事項証明書など、物件に関する資料も確認されます。
書類が増えるほど確認に時間がかかるため、不動産会社と役割を分けながら準備を進めましょう。

契約までの全体の手順

住宅ローンの流れは、物件選びと購入申込をおこない、事前審査の承認後に売買契約へ進むのが一般的です。
その後、本審査を申し込み、承認を受けてから金銭消費貸借契約を結ぶ流れになります。
金銭消費貸借契約では、借り入れ額や金利、返済方法などを金融機関と正式に取り決めます。
また、契約後は融資実行日や引渡し日を確認し、売主や不動産会社、司法書士との予定を合わせましょう。
一連の手続きが整うと、融資が実行され、代金の支払いと物件の引渡しへ進みます。
このように、事前審査は入口の確認、本審査や契約は最終確認と考えると全体像をつかみやすいでしょう。

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事前審査の役割は？

前章では、2つの審査の違いについて述べましたが、最初の段階をどう進めるかが気になりますよね。
ここでは、事前審査を円滑に通過するための視点について、解説します。

返済負担率と自己資金

事前審査では、希望する借り入れ額に対して、毎月の返済を続けられるかが重視されます。
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合を示す数値のことです。
年間返済額には、住宅ローンだけでなく、自動車ローンや分割払いも含まれる点に注意しましょう。
多くの金融機関では、年収の30%～35%ほどが審査上の目安とされています。
しかし、入居後の生活にゆとりを持たせるなら、20%～25%ほどを意識すると計画しやすくなります。
また、自己資金を用意できれば借り入れ額を抑えられるため、返済負担率も下げやすいでしょう。
物件価格だけでなく諸費用も踏まえ、無理のない借り入れ希望額に整えることが大切です。

契約前の進行の目安

物件が決まったら、まず購入申込書を提出し、同じ頃に事前審査を申し込む流れになります。
購入申込書は、買主が購入の意思を示す書面であり、売主へ検討の意思を伝えるために使われます。
この時期に事前審査の結果が出ていると、売主側も契約へ進みやすくなるでしょう。
通常は、3日～1週間ほどで結果がわかり、その間に引渡し時期や必要書類も確認しておきます。
承認結果が出ると、資金調達の見込みが整理され、売買契約の準備も進めやすくなります。
そのため、気になる物件が見つかった段階で、本人確認書類や収入資料を早めに整えておきましょう。

信用情報の確認と改善

個人信用情報とは、クレジットカードやローンの契約内容、支払い状況などが記録された情報です。
事前審査では、この情報を通じて、過去と現在の返済状況が確認されます。
気になる点がある場合は、信用情報機関へ開示請求をおこない、記録内容を自分で確認すると良いでしょう。
開示はインターネットで手続きできることが多く、手数料は1,000円程度を見込んでおくと安心です。
また、借り入れ残高がある場合は、可能な範囲で繰り上げ返済を検討する方法もあります。
使っていないカードの借り入れ枠を見直し、日頃から口座残高を確認して支払い遅れを防ぎましょう。

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本審査の役割は？

ここまで、事前審査の対策を解説しましたが、最終決定に向けた準備もしっかりおさえておきましょう。
最後に、本審査で重視される項目や、準備すべき書類について解説します。

重視される審査項目

本審査では、金融機関や保証会社が申込内容を公的書類と照らし合わせて確認します。
主な項目は、勤務先や雇用形態、勤続年数、現在の借り入れ状況などです。
勤務先については、会社の安定性や収入の継続性を踏まえ、返済を続けられるかが見られるでしょう。
勤続年数は1年～3年以上が目安とされ、転職直後は職務経歴書や雇用契約書で補足する場合があります。
また、事前審査後に新たな借り入れがないかも、返済負担率と合わせて確認されます。
団体信用生命保険への加入可否や物件の担保評価も、融資判断に関わる大切な項目です。

物件評価に必要な書類

本審査では、申込者の返済能力にくわえて、購入物件の資産価値も確認されます。
物件評価では、不動産売買契約書や重要事項説明書、登記事項証明書などが必要です。
売買契約書や重要事項説明書は、取引条件や法令上の制限を示す資料として扱われます。
登記事項証明書は、所有者や権利関係を確認するための書類で、法務局やオンラインで取得できます。
また、公図や各種図面、建築確認済証なども、土地や建物の状態を把握するために必要です。
自分で取得する書類と不動産会社へ依頼する書類を分け、早めに準備を進めましょう。

希望通りにならなかった場合の対応策

本審査の結果が希望通りにならなかった場合は、理由を整理して対応策を順番に検討します。
まずは、頭金を増やして借り入れ額を抑え、返済負担率を整える方法が基本です。
次に、保証人の追加や収入合算により、世帯全体の返済力を示す方法もあります。
夫婦それぞれが別々に借り入れる方法を検討できる場合もあるでしょう。
また、金融機関ごとに審査基準が異なるため、申込先を見直すことも選択肢です。
短期間に多数の申込を重ねず、信用情報や資金計画を整えてから再申込を検討しましょう。

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まとめ

住宅ローンの審査は2段階あり、事前審査は借り入れ見込みを確認する入口、本審査は契約後に融資実行へ向けた最終確認の場です。
事前審査を通過するには、無理のない返済負担率に借り入れ額を整え、信用情報の確認や必要書類の準備を早めに進めることが重要です。
本審査では、返済能力にくわえて物件の資産価値も公的書類で厳密に確認されるため、承認されない場合も落ち着いて対策を検討しましょう。