借地権付きの家は売却できる？取引の流れについても解説

借地権が付いた家を相続、または所有しているものの、いざ売却しようとした際に手続きの進め方がわからずお困りではありませんか。
土地の所有者が自分ではない借地権付きの建物を売るには、地主からの承諾や複雑な権利関係の整理が必要不可欠となるため、専門知識を持たずにご自身だけで解決するのは困難です。
本記事では、借地権の種類といった基本的な仕組みから、地主への買取請求や第三者への譲渡など3つの代表的な売却手段、そしてスムーズに手放すための具体的な流れについて解説します。
借地権付きの不動産を少しでも好条件で手放したいと売却を検討されている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

借地権とは？

借地権付きの家を売却するためには、まず借地権には主にどのような種類があるのかを押さえる必要があります。
まずは、借地権の基本的な仕組みやメリット、注意点について解説します。

借地権の主な種類と期間

借地権とは、地主から土地を借り、建物を建てるために敷地を使える契約上の権利です。
1992年7月31日以前の契約に適用される旧法借地権は、借地人側の権利が比較的厚く守られています。
存続期間は、木造などの非堅固建物で20年以上、鉄筋コンクリート造などの堅固建物で30年以上です。
一方で、1992年8月1日以降の普通借地権は当初30年が基本となり、更新後の期間は段階的に変わります。
また、更新を前提としない定期借地権では、居住用で50年以上の契約期間が設けられるケースがあります。
期間満了時の建物の扱いも変わるため、契約書の内容を早めに確認しておきましょう。

所有するメリットと注意点

借地権付きの家は、土地を購入しないため、一般的な所有権物件より購入時の総額を抑えやすい点が魅力です。
そのため、駅近や都心部など、土地価格が高いエリアでも住まいを検討しやすくなります。
さらに、土地の固定資産税や都市計画税、不動産取得税を負担しない点もメリットといえるでしょう。
一方で、土地を使う対価として地代を支払うほか、更新料や承諾料が発生する場合があります。
建て替えや大規模な改修をおこなう際も、地主への事前確認が必要になるため、早めの相談が欠かせません。
売却時には買主の資金計画にも影響しやすいため、費用面と契約条件を整理して伝えることが大切です。

売却時の複雑な権利関係

借地権付きの家では、建物の所有権と土地を使う権利が別々に存在している点を理解しておく必要があります。
土地賃借権とは、地主の土地を借り、建物の敷地として利用するための権利を指します。
日本の借地権では、この土地賃借権が多く、第三者へ譲渡する際には地主の承諾が必要です。
一方で、地上権のように譲渡しやすい権利もありますが、一般的な住宅では土地賃借権が中心でしょう。
売却では建物だけでなく、土地を使う権利も買主へ引き継ぐ形になります。
したがって、建物の名義だけで判断せず、地主との契約内容を確認しながら手順を整えることが大切です。

借地権付きの家を売却する3つの方法

前章では、借地権の基本や権利関係について述べましたが、実際にどのような手段で売却を進めればよいか迷いますよね。
ここでは、借地権付きの建物を売却する、3つの代表的な方法について解説します。

地主へ買い取ってもらう

借地権付きの家を売却する方法の1つに、土地の所有者である地主へ買い取ってもらう方法があります。
地主へ戻す形であれば、第三者へ譲渡する際に必要となる譲渡承諾料を省ける場合があります。
また、地主にとっても底地と借地権がまとまることで、土地全体を活用しやすくなる点がメリットです。
価格や条件を話し合う際は、借地権割合や建物の状態、地代の額、契約期間などを確認します。
ただし、地主が必ず買い取るとは限らないため、相手の考えを尊重しながら交渉する姿勢が大切です。
建物を残すのか解体するのか、引渡し時期をどうするのかも、早めに整理しておくと進めやすいでしょう。

第三者へ譲渡して売却

2つ目は、一般の買主や不動産会社へ、借地権付きの建物としてそのまま売却する方法です。
この場合は、地主から譲渡の承諾を受け、譲渡承諾料の金額や支払い時期を決めておく必要があります。
承諾料は、借地権価格の10%程度が目安とされることもありますが、契約内容や地域によって異なります。
そのため、地主との確認が難しい場合は、不動産会社や専門家に相談しながら進めると安心です。
販売時には、購入費用を抑えやすい点や、駅近などの立地の良さを伝えましょう。
ただし、融資条件を確認する買主もいるため、地代や契約内容がわかる資料を事前にそろえておくことが大切です。

底地と一体で売却する

3つ目は、地主が持つ底地権と借地人が持つ借地権を、同じ買主へ一体で売却する方法です。
この方法では、買主が土地と建物をまとめて取得できるため、所有権物件として検討しやすくなります。
その結果、借地権だけを売る場合よりも、購入を検討する層が広がりやすい点が特徴です。
一方で、実現するには地主の協力が欠かせないため、事前に目的や売却条件を共有しておきましょう。
売却代金の配分は、借地権割合や底地の価値、双方の合意内容に沿って取り決めます。
また、借地人が底地を購入してから売る選択肢もありますが、資金面の負担を十分に確認することが必要です。

借地権付き建物をスムーズに手放す売却の流れ

ここまで、売却の代表的な手段を解説しましたが、実際の取引を円滑に進めるための手順もおさえておきましょう。
最後に、不動産会社の選定から決済や名義変更までの、流れについて解説します。

仲介会社の選び方と査定

借地権付きの家を売却したいと考えたら、まずは借地権の取り扱いに詳しい不動産会社へ査定を依頼します。
相談時には、借地契約書や地代の支払状況、建物の登記情報などを用意しておくと話が進みやすくなります。
査定では、更地価格や借地権割合だけでなく、契約内容や地代、建物の状態も確認されるでしょう。
また、販売方法や地主への対応方針も会社によって異なるため、説明のわかりやすさも大切です。
媒介契約を結ぶ前には、借地権付き物件の取引実績や、買主候補への提案力を確認しておきましょう。

地主からの承諾取得

第三者へ売却する場合は、地主に譲渡の意思を早めに伝えておくことが大切です。
買主が決まってから急に相談するよりも、事前に話を通しておくほうが、条件の調整を進めやすくなります。
話し合いでは、承諾料の金額や支払い時期、新しい借地人の情報、地代の引き継ぎなどを確認します。
また、不動産会社に同席してもらうと、条件の整理や書面化を落ち着いて進めやすいでしょう。
合意できたら、借地権譲渡承諾書を作成し、内容に誤りがないか丁寧に確認します。
書類には、譲渡人と買主の氏名、物件情報、合意した条件を記載し、双方の署名押印を受けて保管しましょう。

売買契約から決済と引渡し

買主との条件が整ったら、地主の承諾を得ることを前提に、停止条件付き売買契約を結ぶケースがあります。
その後、承諾書や必要書類を確認し、決済日に残代金の受け取りと建物の所有権移転登記を進めます。
登記手続きは司法書士へ依頼し、本人確認書類や登記識別情報などに不備がないか確認しておきましょう。
また、仲介手数料や印紙税、登記費用などの諸費用も、事前に把握しておくと資金計画を立てやすくなります。
住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消登記の段取りも金融機関と確認することが必要です。
売却益が出る場合は翌年の確定申告が必要になることもあるため、税金面もあわせて確認しておきましょう。

まとめ

借地権付きの家を売却するには、旧法借地権や普通借地権などの種類と、地主との契約内容を正しく理解することが大切です。
売却方法には、地主への買取依頼、一般の買主への譲渡、底地と一体で売却する3つの選択肢があります。
円滑に進めるには、専門の不動産会社に査定を依頼し、地主の承諾を得てから契約や決済を計画的に進めましょう。